L’acquisto di una casa è spesso l’operazione economica più rilevante nella vita di una persona: per questo motivo, al fine di tutelare al meglio i Cittadini, lo Stato richiede che il contratto sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato sulla materia: il notaio. Il notaio, infatti, interviene per legge in posizione di terzietà e indipendenza rispetto a venditore e acquirente, garantendo che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge.

L’atto di compravendita è però preceduto da alcuni passaggi, che vanno dall’inizio delle trattative fino alla sottoscrizione di documenti giuridicamente vincolanti, sia per la parte acquirente che per la parte venditrice.

Rivolgersi quindi al notaio di fiducia sin dall’inizio delle trattative assume estrema importanza, per evitare di sottoscrivere impegni vincolanti senza piena cognizione di causa e per valutare assieme a lui ogni aspetto dell’operazione da compiere, anche fiscale.

Si ricorda, infatti, che il notaio agisce come “responsabile d’imposta”, ovvero riscuote dal cliente le somme che lo Stato pretende in relazione al trasferimento immobiliare (ed esse costituiscono la gran parte della somma finale che l’acquirente paga al notaio stesso); è evidente dunque che congegnare l’operazione in un certo modo, avendo piena consapevolezza di tutti gli aspetti (a titolo esemplificativo, credito d’imposta, agevolazioni “prima casa”, plusvalenze immobiliari), può comportare anche un risparmio di alcune migliaia di Euro.

Il Notaio, la cui scelta è assolutamente libera (non devono esservi imposizioni da parte dell’agenzia immobiliare o della Banca alla quale si è richiesto un mutuo), viene individuato dalla parte acquirente, essendo di norma quest’ultima tenuta al pagamento di compensi e imposte.

LA PROPOSTA D’ACQUISTO

La fase della proposta d’acquisto è normalmente il primo “step” della contrattazione: essa si sostanzia nella dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo: solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ”caparra”. Per evitare contenziosi, già da questa fase emerge l’importanza di affidarsi al proprio notaio di fiducia.

Occorre infatti prestare attenzione al contenuto della proposta stessa, in quanto, una volta firmata, contiene impegni già vincolanti per l’acquirente ma nel frattempo il venditore resta libero di valutare anche altre offerte e non è certo che l’affare venga concluso.

Una volta accettata, se contiene tutti gli elementi essenziali dell’accordo, si “converte” in un contratto preliminare (la giurisprudenza, infatti, ammette ormai pacificamente la figura del c.d. “preliminare di preliminare”); viceversa, se non è completa, secondo la giurisprudenza può ipotizzarsi un motivato rifiuto nel procedere nella contrattazione.

IL CONTRATTO PRELIMINARE (o “compromesso”)

Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo (la compravendita).

E’ abbastanza diffusa l’erronea credenza secondo la quale il contratto preliminare firmato dalle parti su “un foglio di carta” e non registrato non sia vincolante, o lo sia in misura minore rispetto ad un preliminare registrato. Non è così: il contratto preliminare concluso per scrittura privata semplice è giuridicamente vincolante per le parti, sia esso registrato o meno. La registrazione è infatti soltanto un adempimento (obbligatorio) di carattere fiscale, che conferisce data certa al documento sottoscritto: ma se, ad esempio, la parte promittente venditrice cambia idea dopo la sottoscrizione del preliminare nel modo suddetto e intende ritirarsi dalla vendita, la parte promissaria acquirente potrà agire in giudizio per far valere i suoi diritti.

Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, una puntuale descrizione catastale di essa. E’importante ricordare che l’attestato di prestazione energetica deve essere, per legge, reso disponibile dal proprietario sin dall’inizio delle trattative.

E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile.

In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare. In generale, non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato in forma notarile, ma il notaio potrà prestare la sua consulenza.

Il D. Lgs n. 14 del 2019 ha ampliato la tutela degli acquirenti di immobile da costruire, stabilendo che il contratto preliminare debba essere stipulato da un notaio, per quanto riguarda gli immobili per i quali il permesso di costruire sia stato rilasciato o anche solo richiesto entro il 16 marzo 2019; è inoltre prevista la consegna della polizza assicurativa decennale al momento del trasferimento della proprietà, a pena di nullità dell’atto stesso.

E’ comunque opportuno che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio in caso di:

-acconti prezzo sostanziosi

– tempi lunghi tra preliminare e definitivo

– venditore soggetto fallibile.

Il preliminare redatto in forma notarile, infatti, aggiunge un elemento ulteriore (oltre che la registrazione), ovvero la trascrizione nei Registri Immobiliari.

La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Il contratto viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”) e il venditore, di conseguenza, nel periodo di tempo tra la trascrizione del contratto preliminare e la compravendita non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.

In sostanza, dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.